Liên tiếp đón những cú sốc lớn về vỡ trận cam kết lợi nhuận và đang cao điểm dịch bệnh, thông tin về việc cấp sổ đỏ condotel đang được nhiều chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng sẽ tạo ra một “đòn bẩy” rất lớn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Không cấp sổ đỏ dài hạn 

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 gửi Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cư trú mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Văn bản này xác nhận, thời gian thuê đất khoảng 50 – 70 năm, đồng thời đề cập đến việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (sổ đỏ) trên.

Ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TNMT nêu ra 4 điều kiện để căn hộ condotel được cấp sổ đỏ, gồm: Có quy hoạch sử dụng đất; có quyết định giao đất, cho thuê đất; có giấy phép xây dựng. Và cuối cùng, có hồ sơ hoàn công. Khi đó, điểm khác biệt giữa sổ đỏ của căn hộ chung cư và condotel ở chỗ thời hạn sử dụng: Căn hộ chung cư là lâu dài còn condotel tùy thuộc thời hạn của dự án là 50 năm hoặc 70 năm.

Liên quan tới pháp lý condotel, trước đó, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/12/2019 về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)” cùng Quyết định 3720 mà Bộ Văn hóa – Thể thao – Du lịch (VHTTDL) ban hành ngày 28/10/2019 về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch” cũng đã phần nào hoàn thiện khung pháp lý cơ bản cho các sản phẩm bất động sản kiểu mới như condotel.

Ghi nhận trên thị trường, sự ra đời của condotel cách đây 5 năm với mục đích ban đầu là xây dựng những căn hộ du lịch. Loại hình này phát triển mạnh mẽ tại những thành phố du lịch biển như: Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Quảng Ninh… Không ít chủ đầu tư còn hứa hẹn có “sổ đỏ” vĩnh viễn cho loại hình bất động sản này, dù chưa có văn bản nào quy định rõ.

Tuy nhiên, condotel dần biến tướng khi có chủ đầu tư “bẫy” khách hàng bằng cam kết lợi nhuận trên trời lên tới 22%/năm. Hậu quả là, cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận cú sốc mang tên Cocobay khi Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) chủ dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại dự án.

Theo báo cáo của một trang web chuyên về bất động sản cho thấy, năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Condotel có thoát “mây xám”?

"Văn bản định hướng cho Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương làm căn cứ để xem xét, rà soát. Tại sao không nói trước cách đây 4-5 năm để địa phương dễ làm, bây giờ mới nói thì nhiều địa phương đã thực hiện các dự án rồi lại thành ra việc đi rà soát lại các dự án”.

Ông Nguyễn Văn Đính

Theo đánh giá nhiều chuyên gia, việc cơ quan chức năng đã ban hành các văn bản hướng dẫn giải quyết cấp sổ đỏ condotel là một tín hiệu tốt đối với thị trường bất động sản của Việt Nam ngay đầu năm 2020, đặc biệt là dành cho các đơn vị đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao, bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, về cơ bản, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoạt động dựa trên 2 nguồn thu nhập chính. Một là bán biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ nghỉ dưỡng và thứ 2 là từ các hoạt động, dịch vụ giải trí ở các dự án này. Trong thời điểm này, sự sụt giảm doanh thu của dịch vụ nghỉ dưỡng, chủ đầu tư sẽ tận dụng lợi thế từ việc người mua được quyền sở hữu “sổ đỏ”, “sổ hồng” trên tài sản sở hữu, để kích thích nhu cầu của người mua, từ đó bảo toàn được số vốn đầu tư ban đầu.

Phân tích sâu hơn về tác động của việc có thể cấp sổ đỏ cho condotel, ông Khương cho rằng, đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đây cũng được coi là một động thái tích cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý hay hạn chế trong nguồn cung. Họ cũng sẽ yên tâm hơn trong việc chủ động gia tăng lợi nhuận bằng cách sở hữu một loại hình tài sản mới như biệt thư second home, condotel hay officetel.

Cùng nhận định trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, đây là dấu hiệu tích cực của cơ quan quản lý, thổi luồng gió mới, tạo niềm tin hy vọng cho các nhà đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này, có lẽ cũng là điểm sáng đầu năm 2020 trong bối cảnh thị trường đang “nằm thở” trước thiên tai dịch bệnh.

Tuy nhiên, ông Đính đánh giá, về mặt giá trị của văn bản chưa hẳn cao lắm vì Bộ mới viện dẫn các vấn đề đã quy định trong luật, chứ không có điều gì mới. “Văn bản định hướng cho Sở TNMT các địa phương làm căn cứ để xem xét, rà soát. Tại sao không nói trước cách đây 4-5 năm để địa phương dễ làm, bây giờ mới nói thì nhiều địa phương đã thực hiện các dự án rồi lại thành ra việc đi rà soát lại các dự án”- ông Đính nêu.

Theo ông Đính, cơ quan chức năng vẫn phải tiếp tục giúp các địa phương làm rõ hơn, các dự án trước đây đã phát triển nhưng chưa có sự hướng dẫn của cơ quan chức năng thì cần điều chỉnh như thế nào… như vậy sẽ kín kẽ, tích cực hơn cho việc xử lý.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản khác, ngoài vấn đề về sổ đỏ, condotel gặp phải vướng mắc bởi chưa có quy định về các điều kiện huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai.

Vẫn còn lỗ hổng Ngoài việc đánh giá cao nội dung mà các bộ hướng dẫn của Bộ TNMT trong việc cấp sổ đỏ cho condotel,  trong văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành có thẩm quyền Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng vẫn còn nhiều lỗ hổng cần giải quyết.  Cụ thể, theo HoREA, các văn bản hướng dẫn của Bộ TNMT và Bộ VHTTDL chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”. Trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch” hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Đây cũng là một loại cơ sở lưu trú du lịch nhưng chưa được đưa vào danh sách các loại cơ sở lưu trú du lịch tại Điều 48 Luật Du lịch. Bên cạnh đó, văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định loại hình “căn hộ lưu trú (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”, trong khi đó “căn hộ du lịch” tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt. Chưa kể Văn bản 703 của Bộ TNMT chỉ xác định phương thức xem xét cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp sổ đỏ cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Ở góc độ pháp luật, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm cho rằng: “Trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt”. Sẽ ban hành tiêu chuẩn condotel Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bộ này vừa ban hành quy chuẩn về nhà ở, trong đó có quy chuẩn về chung cư hỗn hợp, condotel, văn phòng, thương mại. Cụ thể, trong tòa nhà có ít nhất một căn hộ chung cư mới được áp dụng quy chuẩn này. Nếu tất cả là condotel không áp dụng quy chuẩn này. Với tòa nhà condotel, Bộ Xây dựng sẽ ban hành tiêu chuẩn trong thời gian tới chứ không ban hành quy chuẩn. Nếu có quy chuẩn thì bắt buộc phải đưa ra tiêu chuẩn khuyến khích phát triển. Theo ông Hưng, condotel vẫn đang được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản nhưng nó không phải là sản phẩm nhà ở, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện vẫn được bán bình thường. Để bảo vệ người mua bằng bảo lãnh, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu thêm. “Bộ Xây dựng đang rà soát Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu khuyến khích phát triển condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ sung luật này. Luật pháp đi sau thực tế là đương nhiên”- ông Hưng nói. Kháng Trần (ghi)

Theo Trần Kháng/Dân Việt