Theo nội dung của Dự thảo này, nhiều quy định liên quan đến cách xác định hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản cho vay dự án nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp đã được nới lỏng theo hướng cởi mở hơn cho cả phía ngân hàng và người mua nhà.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công ty AFA Capital cho rằng, nếu Dự thảo thông tư này được thông qua sẽ là một trong những yếu tố quan trọng để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay mua nhà ở xã hội. Bởi trong các điều khoản sửa đổi thì điều khoản đáng chú ý nhất là khoản 11, điều 9; hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình nhà ở công nhân, dự án hỗ trợ của Chính phủ rộng mở hơn các quy định hiện hành.
Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định, nếu tỷ lệ đảm bảo (LTV) từ 100% trở lên và tỷ lệ dư nợ phải trả trên tổng thu nhập trong năm (DSC) của khách vay từ 35% trở lên thì hệ số rủi ro áp dụng là 100%. Nay với Dự thảo mới hệ số này đối với các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình dự án hỗ trợ của Chính phủ giảm xuống tối đa chỉ còn 50%. Đối với các khách hàng vay vốn mua nhà có khả năng trả nợ cao hơn (tỷ lệ DSC dưới 35% và LTV ở mức dưới 40%) thì trước đây áp dụng hệ số rủi ro là 25%, nay chỉ còn 12%. “Điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ phải trích lập dự phòng ít hơn cho các khoản vay mua nhà ở xã hội. Từ đó tạo điều kiện để cho vay người thu nhập thấp nhiều hơn”, ông Tuấn nói.
Đồng quan điểm, bà Trần Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng, dự thảo thông tư mới bên cạnh việc tăng cho vay các dự án nhà ở xã hội, cũng khuyến khích cho vay các dự án phát triển bất động sản khu công nghiệp. Vì hệ số rủi ro áp dụng cho các khoản vay tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp được giảm từ 200% xuống 160%, trong khi hệ số rủi ro áp dụng cho các khoản vay thế chấp bằng nhà ở xã hội được giảm xuống mức tối thiểu.
Theo bà Thảo, nếu Dự thảo thông tư này được NHNN thông qua ban hành trong thời gian tới thì trước mắt hoạt động giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng của các TCTD, đặc biệt là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank theo Nghị quyết số 33/NQ-CP sẽ được thúc đẩy nhanh hơn. “Trong bối cảnh tỷ lệ thu nhập lãi thuần của các ngân hàng có xu hướng giảm do các NHTM lớn đang tích cực giảm lãi vay để hỗ trợ doanh nghiệp theo các chính sách của Chính phủ và NHNN, thông tư mới có thể sẽ là một biện pháp giúp tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng có vốn nhà nước chi phối”, bà Thảo nhìn nhận.
Ở góc độ các doanh nghiệp, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng Dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016/TT-NHNN chủ yếu nhắm vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Vì thế, mức độ tác động đến các phân khúc khác trong thị trường bất động sản (như shophouse, chung cư thương mại, bất động sản du lịch…) là không lớn. Tuy nhiên, việc giảm hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội cũng sẽ gián tiếp tác động đến thị trường nhà ở vì hiện nay các ngân hàng tập trung khá mạnh mảng tín dụng tiêu dùng, trong đó chủ yếu là tín dụng mua nhà. Đặc biệt là thời gian vừa qua đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội trên cả nước hoàn thành khâu phê duyệt chủ trương, cấp phép xây dựng và sẵn sàng nhận vốn vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ các NHTM.
Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt, ban hành đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Theo đó, đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở loại hình này có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn nhiều vướng mắc nhiều cơ chế, các bộ ngành vẫn đang tháo gỡ những vướng mắc trong cơ chế để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư tạo lập nhà ở cho người có thu nhập thấp.
