Lao đao vì Covid-19

Theo kết quả cuộc khảo sát tác động của đại dịch Covid-19 đối với các ngành nghề chính, chiếm tới 80% GDP, bất động sản là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Thông tin trên được chuyên gia tài chính – ngân hàng Cấn Văn Lực chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi”.

Khảo sát cho thấy, tổng giá trị sang nhượng bất động sản đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm, là 1 trong 10 lĩnh vực có giá cổ phiếu giảm mạnh nhất (chỉ số VN-Idex giảm 14% so với đầu năm). Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh do Covid-19 tăng tới 98% so với cùng kỳ năm trước.

“Nói thế để biết tác động của Covid-19 đối với doanh nghiệp bất động sản là rất lớn”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ khá nhanh trong 10 năm qua và cho đến giờ đang gặp khủng hoảng. Song, đây không phải khủng hoảng đầu tiên mà đã là lần thứ hai, thứ ba. Hơn nữa, khó khăn của thị trường không phải do đại dịch Covid-19 mà thực ra bất động sản Việt Nam đã gặp một số trục trặc từ khi bước vào năm 2019.

Ông Đính dẫn số liệu, năm 2018, thị trường tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng. Gần 200.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được giao dịch thành công trên toàn thị trường Việt Nam trong năm – đây là con số lớn nhất so với các năm trước đó. Tuy nhiên đến năm 2019, con số giao dịch thành công đột ngột sụt giảm trên 30%.

“Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực hấp thụ rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng, theo quý luôn mạnh”, ông Đính đặt vấn đề.

Theo vị này, nguyên nhân của việc sụt giảm bất ngờ về giao dịch đến từ chính sách, pháp luật. Từ năm 2018 đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ những mâu thuẫn, chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm. Do đó, khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.

TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong 10 năm qua đã trải qua rất nhiều khó khăn, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 song đến cuối năm 2019 đã chững lại và lại gặp cú đòn của dịch Covid-19.

“Ngay sau khi Việt Nam dừng giãn cách xã hội, lực cầu của thị trường lập tức quay lại. Do đó, kể cả khi dịch Covid-19 xuất hiện trở lại, tiềm năng của thị trường mà biểu hiện là lực cầu và khả năng xuống tiền của các nhà đầu tư vẫn có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó, bên ngoài là dịch bệnh, là Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có”, ông Thành phân tích.

Thách thức và cơ hội mới

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với một số thách thức cũng như cơ hội mới.

Về thách thức, theo TS. Lực, thứ nhất là hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro sau đại dịch nên nhiều người trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh tiền mặt được coi là vua nên việc xuống tiền sẽ trở nên đắn đo hơn.

Thứ hai là khung pháp lý cho bất động sản vẫn quá chậm, đơn cử như mảng Condotel, 4 năm rồi vẫn chưa có khung pháp lý.

Thứ ba là thách thức đến từ các kênh đầu tư khác. Trong thời điểm hiện nay, xuất hiện nhiều kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn bất động sản.

“Dù vậy, chúng tôi vẫn nhận thấy cơ hội ở ba phân khúc bất động sản”, chuyên gia Cấn Văn Lực nói.

Thứ nhất là cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp nhờ việc dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam.

Thứ hai là logistics, trong một báo cáo mới ra, Savills đánh giá Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logistics.

Thứ ba là nhu cầu về nhà ở với mức giá phải chăng hơn vẫn rất cao.

Đại diện cho phía doanh nghiệp bất động sản, ông Trương Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group cho rằng giai đoạn khó khăn này là giai đoạn phép thử cho doanh nghiệp bất động sản nói chung, nhất là các doanh nghiệp mới và Tuấn Minh Group nói riêng. Đây sẽ là bước đệm để các doanh nghiệp nhìn nhận lại mình và trong một vài năm tới sẽ đón đầu xu hướng đi lên của thị trường.

“Hiện tại, doanh nghiệp chúng tôi vẫn duy trì hoạt động kinh doanh rất tốt, chúng tôi cũng có kế hoạch rõ ràng cho 6 tháng cuối năm và giai đoạn tiếp theo. Và mặc dù ảnh hưởng của Covid-19 nhưng nhân lực của chúng tôi không giảm nhiều, bởi nhân lực chuyển sang hoạt động online và lương cũng không bị giảm”, ông Quang cho hay.

“Tắc” ở chính sách chứ không phải dịch bệnh

Theo ông Nguyễn Văn Đính, để hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh dịch Covid-19, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp như hoãn, giãn thuế. Những chính sách này khá phù hợp song nhiều doanh nghiệp vẫn cho rằng, Chính phủ phải có những chính sách cụ thể hơn để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.

“Một phần tắc rất lớn là do chính sách chứ không phải dịch bệnh. Như mô hình condotel, các nhà đầu tư bỏ tiền vào thì phải sinh lời và phải có sự công nhận, pháp lý cụ thể, muốn có thanh khoản thì phải có giấy tờ pháp lý thì họ mới mang ra thị trường để giao dịch. Như vậy, những thứ doanh nghiệp cần nhất là chính sách chứ những chính sách trong đợt Covid-19 vừa qua đến giờ nhiều doanh nghiệp vẫn chưa hề được hưởng”, ông Đính chỉ rõ.

Chuyên gia này cho rằng, Chính phủ nên đẩy nhanh hơn việc tháo gỡ các vấn đề chính sách. “Nhiều doanh nghiệp cho rằng không cần hỗ trợ mà cần tháo gỡ các vấn đề sản xuất kinh doanh để họ thu hồi dòng vốn đầu tư”, ông Đính đề xuất.

TS. Lực thì cho rằng, để hỗ trợ và vượt qua khó khăn bởi Covid-19, qua nghiên cứu kinh nghiệm thế giới có 3 nhóm giải pháp quan trọng: cần phải kiểm soát được dịch bệnh; các gói hỗ trợ phải đúng, trúng, hiệu quả và có tính lan tỏa; và cần hợp tác quốc tế trong phòng chống Covid.

“Với Việt Nam, tôi cho rằng chúng ta cần kiểm soát tốt dịch bệnh nhưng không thái quá, cố gắng không phải cấm vận, phong tỏa. Chúng tôi mong muốn Chính phủ tìm được điểm tối ưu để cân bằng giữa phòng chống dịch bệnh và phát triển kinh tế”, ông Lực nhìn nhận.

Liên quan đến các gói hỗ trợ, theo chuyên gia này, Chính phủ có phản ứng rất sớm và sớm đưa các gói hỗ trợ. Cần đẩy nhanh giải ngân các gói hỗ trợ này, rối ở đâu thì phải tháo gỡ ngay ở đó để các doanh nghiệp có thể tiếp cận sớm.

Cùng đó, tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), qua 3 kênh. Trong đó, các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay, không hạ chuẩn tín dụng nhưng cần linh hoạt; tiếp đến là phát triển cho vay qua quỹ hỗ trợ SME; đồng thời, khởi động lại các quỹ bảo lãnh tín dụng cho SME…

Chính phủ cũng cần rà soát lại đối tượng để các gói hỗ trợ được mở rộng hơn, đối tượng được hỗ trợ chính xác hơn và hiệu quả hơn.

“Tôi được biết hiện tổng các gói hỗ trợ chiếm khoảng 3% GDP nhưng chúng ta có thể điều chỉnh tăng lên 4-5% GDP”, ông Lực cho biết.