Nhiều vướng mắc khi áp giá trần cho căn hộ thương mại diện tích dưới 70m2
Với nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại. Theo đó, các chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Đề xuất này một lần nữa thể hiện những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch Covid- 19.
Theo nhận định của nhiều các chuyên gia cho thấy, đây là một chủ trương tốt của Chính phủ cũng như các Bộ liên ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như là người thế yếu trong xã hội. Hơn nữa, việc áp giá trần cho căn hộ thương mại tập trung chủ yếu cho các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút sự quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam có nhu cầu nhà ở tăng cao, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn…Tuy nhiên, để hiện thực hóa các chính sách đi vào thực tiễn nói trên cần phải tháo gỡ nhanh những nút thắt cho thị trường bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) – với mức giá trần không vượt quá 20 triệu/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) do Bộ Xây dựng đưa ra là hợp lý. Tuy nhiên, đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể để mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Ngoài ra Chính phủ cần có cơ chế chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại giá thấp như cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều được vay lãi suất ưu đãi 7- 8%/năm. Ngoài ra, không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư; được giải quyết nhanh thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng, được hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng…
Về tiền sử dụng đất, theo HoREA, dự án nhà ở thương mại giá thấp, có thể coi là trường hợp đặc biệt, nên có thể quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất). Được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất. Về ưu đãi thuế nên thí điểm chính sách ưu đãi thuế theo hướng giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN (với dự án nhà ở thương mại giá thấp); giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN (với dự án nhà ở xã hội có 100% căn hộ dùng để cho thuê).
Để hiện thực hóa chính sách
Bên cạnh đó, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam – cho rằng, vấn đề về quỹ đất là khó khăn lớn nhất của các DN bất động sản nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hay những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án cần phải cải thiện nhanh hơn nữa mới có thể thúc đẩy nhanh chính sách này đi vào thực tiễn.
Liên quan đến biên độ lợi nhuận của các DN thực hiện dự án nhà thương mại giá thấp khi nhu cầu và sức mua tuy lớn nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều này giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều và các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này.
Về vấn đề chất lượng của sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện- đường- trường- trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thông hạ tầng giao thông. Vì thế để đảm bảo các tiêu chí chất lượng cần nhiều nỗ lực cùng góp phần giải quyết của Chính phủ các Bộ ngành liên quan.
“Nếu những rào cản này được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ sẽ tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, chính sách này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai” – ông Sử Ngọc Khương nhận định.
