Dự án Tecco Home An Phú: Khách hàng đang 'nắm dao đằng lưỡi'?

Về bản chất, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hay “Phiếu đăng ký mua căn hộ” dự án Tecco Home An Phú là giao dịch dân sự, khách hàng mua căn hộ tại dự án này không khác nào đang “chơi dao”.

Tecco Home An Phú chưa đủ pháp lý

Như Chất lượng Việt Nam Online đã thông tin, dự án Tecco Home An Phú tọa lạc tại phường An Phú, TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương do Công ty CP Tổng công ty Tecco Miền Nam (Công ty Tecco Miền Nam) làm chủ đầu tư. Dự án này được đánh giá là đắc địa khi toạ lạc tại mặt tiền đường DT743, một trong những tuyến đường huyết mạch của khu vực.

Tecco Home An Phú được giới thiệu có tổng diện tích 4497,5m2, mật độ xây dựng 41,15%. Dự án gồm 1 block 22 tầng nổi và 2 tầng hầm để xe. Các căn hộ tại dự án cũng có diện tích đa dạng từ 40m2 đến 76m2, có 1 đến 3 phòng ngủ. Với giá bán chỉ từ 21 triệu đồng/m2, Tecco Home An Phú được cho là nơi đáng đầu tư của khách hàng.

Theo như giới thiệu của một nhân viên sale, để mua 1 căn hộ tại dự án, khách hàng sẽ phải đóng trước 50 triệu đồng để booking giữ chỗ. Đồng thời, khách hàng sẽ được đăng ký vào “Phiếu đề nghị giữ chỗ”. Khoảng 7 ngày sau, khách hàng phải đóng tiếp cho đủ 15% giá trị hợp đồng. Lúc này, khách hàng sẽ được ký vào “Phiếu đăng ký mua căn hộ” với chủ đầu tư là Công ty Tecco Miền Nam.

Bên cạnh đó, Công ty Tecco Miền Nam còn đưa ra phương thức thanh toán nhanh với các chính sách ưu đãi, chiết khấu nhằm thuyết phục khách hàng xuống tiền càng nhiều càng tốt. Cụ thể, thanh toán 50% giá trị hợp đồng sẽ được chiết khấu thêm 3%; 70% giá trị hợp đồng sẽ được chiết khấu 6%; nếu thanh toán luôn 95% giá trị hợp đồng sẽ được hỗ trợ chiết khấu lên đến 10%. Ngoài ra, khi mua căn hộ tại dự án, khách hàng còn có cơ hội được bốc thăm trúng thưởng xe SH Mode, bộ tủ bếp, tủ lạnh, máy giặt…

Liên quan đến hồ sơ pháp lý của dự án Tecco Home An Phú, theo thông tin mà các nhân viên sale cung cấp cho khác hàng, đến nay công ty Tecco Miền Nam mới chỉ được cấp chấp thuận đăng ký đầu tư của UBND tỉnh Bình Dương và Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của UBND Thị xã Thuận An (nay là TP Thuận An).

Dự án Tecco Home An Phú đang tiến hành ép cọc thử tải nhưng công ty Tecco Miền Nam đã rầm rộ huy động vốn trái phép

Ghi nhận thực tế tại dự án, PV nhận thấy, khu đất được giới thiệu là dự án Tecco Home An Phú đã được chủ đầu tư quây kín bằng tôn. Bên trong dự án có một số thiết bị, máy móc đang hoạt động. Số máy móc, thiết bị này đang thực hiện công đoạn tiến hành ép cọc thử tải. Và rõ ràng phần móng dự án vẫn thể chưa hoàn thiện, nên thời điểm này không thể có kết quả nghiệm thu cho phép chủ đầu tư được bán dự án ra thị trường.

Khách hàng đang “chơi dao”?

Được biết, ngày 14/06/2020, Công ty Tecco Miền Nam đã tổ chức lễ ra mắt dự án Tecco Home An Phú tại nhà hàng White Place ở số 108 Phạm Văn Đồng – P. Hiệp Bình Chánh – Q. Thủ Đức – TP.HCM. Tại buổi lễ này, hàng trăm khách hàng đã xuống tiền để giữ chỗ và chốt căn hộ tại dự án Tecco Home An Phú. Để thực hiện các giao dịch này, công ty Tecco Home An Phú và khách hàng đã xác lập với nhau bằng “Phiếu đăng ký giữ chỗ” và “Phiếu đăng ký mua căn hộ”.

Vậy, việc công ty Tecco Miền Nam thu tiền của khách hàng khi pháp lý còn mơ hồ, chưa hoàn thành phần móng, chưa có biên bản nghiệm thu là hoàn toàn sai so với quy định của pháp luật. Điều này sẽ dẫn đến những rủi ro gì cho các khách hàng đã, đang và sẽ “xuống tiền” tại dự án này?

PV đã có cuộc trao đổi với luật sư Lê Ngô Trung – Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng sự để tìm hiểu thêm về vấn đề này. Theo đó, luật sư Trung cho biết, về bản chất, việc tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc”, “phiếu giữ chỗ”, “phiếu đăng kí căn hộ”… là giao dịch dân sự. Đồng thời, theo Bộ luật Dân sự bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

“Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

Theo luật sư Trung, trường hợp này khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu giữ chỗ”, “phiếu đăng kí căn hộ”… thì ngay từ đầu là đã xác định việc mua bán căn hộ. Mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng (hoặc các loại phiếu đăng ký…).

Luật sư Lê Ngô Trung – Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng sự.

Việc giao dịch mà các bên hướng tới là mua bán căn hộ này lại trái với quy định của pháp luật. Bởi, tại Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Hơn nữa, pháp luật cũng đã quy định không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn…” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và chủ đầu tư không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Cũng theo luật sư Trung, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự) thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì đã làm trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên: “Khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm bất động sản nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là khách hàng đang tự mua rủi ro, khách hàng sẽ luôn trong tình thế nắm dao đằng lưỡi”.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa do không tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, quy định pháp luật thì vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà chủ đầu tư vẽ ra.

Theo Anh Đức/Vietq.vn