Đại dịch Covid-19 khiến doanh nghiệp địa ốc lao đao cộng thêm đó là việc thắt chặt chính sách tiền tệ từ Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng đã có hiệu lực khiến các doanh nghiệp bất động sản thật sự áp lực về nguồn vốn. Để giải bài toán nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã và đang bắt đầu đưa ra nhiều phương án huy động các nguồn vốn dài hạn khác.

Phát hành trái phiếu

Không phải khi đại dịch Covid-19 bắt đầu ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam thì các doanh nghiệp địa ốc mới bắt đầu tìm nguồn vốn để duy trì sự phát triển mà trước đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chủ động tìm kiếm các kênh huy động vốn khác ngoài nguồn vốn vay từ ngân hàng như: phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu không chuyển đổi, hợp tác với nước ngoài…

Đi đầu trong việc phát hành trái phiếu là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Năm 2019, công ty này đã 9 lần phát hành trái phiếu không chuyển đổi với tổng giá trị hơn 1.628 tỷ đồng với lãi suất dao động từ 9,5-14,45%/năm, kỳ hạn từ 1-5 năm.

CTCP Đầu tư Nam Long liên kết với đối tác Nhật Bản phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỷ lệ 50 – 50, hay CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia cũng liên kết cùng một đối tác Nhật Bản khác để bổ sung nguồn vốn. Tuy nhiên, việc kết hợp với các đối tác nước ngoài để tìm kiếm nguồn vốn không đơn giản, thông thường các đối tác nước ngoài sẽ chọn các đơn vị có tiềm lực, quỹ đất sạch và các dự án tốt.

Hình thức trái phiếu doanh nghiệp ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, khi vay ngân hàng, doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp minh bạch, thủ tục phức tạp và thậm chí nhiều chủ đầu tư không thể vay vốn ngân hàng được.

Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu cũng không hề đơn giản, điều này chỉ thuận lợi đối với những doanh nghiệp đã niêm yết trên thị trường chứng khoán, trong khi đó số lượng này lại không nhiều.

Ngoài ra, để giải bài toán về vốn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, mới đây Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản.

Cần kiểm soát chặt chẽ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét kênh trái phiếu doanh nghiệp không phải là mới, nhưng với quy định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho doanh nghiệp thực hiện. Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (tháng 12/2018) quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Trên thực tế có rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản đã và đang tiến hành phát hành trái phiếu như: Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII…

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, so với phát hành cổ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở hơn: “Tuy vậy, đây là kênh huy động vốn mà doanh nghiệp phải mang tên tuổi, thương hiệu và uy tín ra đặt cược. Nếu chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì khả năng huy động vốn thành công cao”.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Phát Đạt cho rằng trái phiếu hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu phát triển dự án. Hiện nay, trái phiếu có thời hạn phổ biến là 2 – 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá an toàn đối với vòng đời của một dự án, đảm bảo doanh nghiệp có thể sử dụng vốn ổn định, triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp lại đang dần lộ ra những nguy cơ tiềm ẩn, đó là việc lãi suất bị đẩy lên quá cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đưa mức 14-15%/năm chưa kể chi phí phát hành.

Chính vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng kiểm soát rủi ro trong việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt lưu ý mục đích cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, trong đó có công ty bất động sản.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước nhận thấy số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của một số ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng, đặc biệt, số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn.

Theo một số chuyên gia tài chính, kênh huy động vốn bằng phát hành trái phiếu đang khá sôi động và nhận được sự quan tâm lớn của nhiều nhà đầu tư, nhưng khách hàng, doanh nghiệp và đặc biệt là ngân hàng cần phải kiểm soát chặt hơn, tránh tình trạng lãi suất “nhảy múa” tự do.

Theo Nguyên Vũ/Chất lượng&cuộc sống