Hơn một năm trở lại đây, thị trường địa ốc liên tục gặp bất lợi nhưng nhiều cổ phiếu ngành bất động sản vẫn tăng giá, thậm chí một số mã đã giúp thị trường chứng khoán tăng điểm.

Bất động sản gặp khó từ 2018

Trong hơn một năm qua, nhiều doanh nghiệp địa ốc cùng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kêu than thị trường gặp quá nhiều khó khăn. Theo phân tích của HoREA, sau giai đoạn “đóng băng” (2011-2013), thị trường địa ốc TP.HCM đã bắt đầu phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay. Năm 2017, thị trường đạt được mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm gần đây.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM bị giảm mạnh về số lượng dự án cũng như sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận xét: Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Thị trường bất động sản rơi vào tình thế khó khăn hiện nay là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và công tác thực thi pháp luật. Nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục kéo dài trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ phá sản. Kéo theo hệ lụy là các ngành đầu vào thị trường bất động sản như: Doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, ngân hàng bị ảnh hưởng bên cạnh người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập.

Trong năm 2019, hàng loạt vụ lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản bị phát hiện, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bị khởi tố, bắt giam. CTCP Địa ốc Alibaba đã lừa 6.700 khách hàng với tổng số tiền 2.500 tỷ đồng. CTCP Tư vấn và Đầu tư Angel Lina vẽ 9 dự án ma lừa hơn 285 tỷ đồng. Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Bất động sản Hoàng Kim Land lừa đảo chiếm đoạt hơn 81 tỷ đồng…

Cổ phiếu bất động sản vẫn tăng giá

Trái ngược với việc thị trường địa ốc gặp khó, nhiều cổ phiếu bất động sản tăng mạnh mẽ từ đầu năm 2019 đến nay, đặc biệt là cổ phiếu nhà họ Vin (Vingroup mã VIC, VinHomes mã VHM, Vincom Retail mã VRE) và một số cổ phiếu có thị giá thấp.

Tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE), vốn hóa ngành bất động sản chiếm 27,6% thị trường. Trong đó, vốn hóa cổ phiếu nhà họ Vin lên tới 777.358 tỷ đồng, chiếm 84,5% vốn hóa của ngành bất động sản và 23,4% vốn hóa sàn HOSE. Từ đầu năm đến nay, chỉ số VN-Index tăng 10,7% nhờ sự đóng góp rất lớn của cổ phiếu họ Vin khi VIC tăng 20,3%, VHM tăng 28,2% và VRE tăng 25,3%.

Do bàn giao và ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản từ các dự án VinHomes Skylake, VinHomes Ocean Park, VinHomes Smart City, VinHomes Star City… đã giúp doanh thu và lợi nhuận của VinHomes tăng 68% và 41% so với năm trước. Trong đó, lợi nhuận trước thuế đạt 21.000 tỷ đồng, trở thành quán quân lợi nhuận trên sàn chứng khoán.

Dẫn đầu là các cổ phiếu bất động sản tăng giá từ đầu năm đến ngày 27/11 là CCL tăng 187%, D2D (141%), IJC (111%), HDC (85%), TN1 (67%), SZL (62%), CLG (59%)… Một số cổ phiếu trong nhóm này có thị giá rất thấp vào đầu năm nay, như CCL chỉ 2.690 đồng/cổ phiếu, CLG (2.510 đồng/cổ phiếu), PTL (2.940 đồng/cổ phiếu)… Th.S Lục Văn Cường – một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm – nhận định: Những cổ phiếu này sở hữu quỹ đất có chi phí thấp nay được nhà đầu tư định giá lại nên dòng tiền đổ vào.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán chứng kiến nhiều cổ phiếu ngành bất động sản giảm rất sâu từ đầu năm đến nay, như DRH giảm 56%, HTT giảm 34%, CIG giảm 34%, HQC giảm 29%, SCR giảm 25%, HAR giảm 22%… Đây là những cổ phiếu có thị giá rất thấp và đang nằm trong chu kỳ giảm giá dài hạn nhiều năm qua.

Giảm trong nhiều năm và mất giá nhiều nhất là HQC. Giảm 96% trong 9 năm, HQC chỉ còn vỏn vẹn 1.000 đồng/cổ phiếu. Các cổ phiếu DRH, HTT, HAR đều giảm trên 90%.

Chọn cổ phiếu để đầu tư

TS. Sử Ngọc Khương nhận định: “Các nhà đầu tư nên xem xét những doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch cùng sản phẩm tốt. Bởi lẽ, đây là một trong những điều kiện quyết định, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và sự ổn định của thị trường”.

Ngoài quỹ đất sạch, ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận phân tích ngành bất động sản, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) bổ sung thêm: Pháp lý dự án minh bạch và định giá hợp lý.

Hiện nay nhiều cổ phiếu ngành bất động sản có chỉ số P/E, P/B thấp. Tuy vậy, Th.S Lục Văn Cường nhận định: Các chỉ số này chỉ là quá khứ. Chỉ số P/E là giá trên lợi nhuận một cổ phiếu. Công ty bất động sản chỉ được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi bàn giao sản phẩm mà một dự án được triển khai mất vài năm mới bàn giao. Chỉ số P/B là thị giá so với giá sổ sách của công ty nhưng nhiều dự án bị chôn vốn không lối thoái làm nhiều người lầm tưởng P/B thấp và trở nên hấp dẫn.

Nhà đầu tư cần quan tâm công ty đang triển khai dự án nào, quỹ đất nằm ở đâu, giá thị trường quanh khu đất đó, chi phí để có quỹ đất. Nhà đầu tư lưu ý các khoản mục trên báo cáo tài chính như: Chi phí xây dựng cơ bản dở dang, hàng tồn kho và người mua trả tiền trước ngắn hạn. Trong đó, khoản mục người mua trả tiền trước tăng lên mạnh là dấu hiệu tốt cho việc ghi nhận doanh thu trong tương lai. Thời điểm công ty ghi nhận doanh thu, lợi nhuận dự án cũng là lúc cổ phiếu đạt đỉnh.

Th.S Lục Văn Cường đánh giá: Những cổ phiếu bất động sản có sóng tăng dài đều có nhiều dự án tốt đang và sắp triển khai; khoản mục người mua trả tiền trước tăng mạnh.

Theo Trí Nguyễn/Người tiêu dùng